2021年上半年，房地产行业发展稳字当头。在“房住不炒”长效机制以及整体政策环境边际收紧的主旋律下，行业整体销售规模逐渐步入无增长时代。
毫无疑问，行业已经过了以速度论天下的短跑时代，切入长跑赛道。近日，上市房企陆续发布期中考试成绩单。经过二十余年的高速增长，房企集体放缓速度，如何在新周期下赢得长远发展，成为所有房企必须直面的课题。
可以明显看到，综合实力强的头部企业更能彰显出坚固的基本盘和稳健的增长性。“招保万金”在今年上半年重聚前十，当高杠杆、高负债不再，具有战略定力且精准踩中节奏的房企迎来了他们的春天。
万科总裁祝九胜表示，从 2017 年以来，调控的关键就八个字：房住不炒、租售并举。主基调非常明确。政策主基调越明确越一致，从业企业就可以做更好的安排。
融创行政总裁汪孟德在业绩会上直言，调控对行业和企业都是好事，经过这一轮(调控)，行业都将变得更稳、更健康。但与此同时，也要求企业在新的政策环境下快速调整适应。
房地产格局正经历新一轮洗牌，房企之间的竞逐，不再是拼规模拼速度，而是比战略定力、产品力和综合管理能力。
综合实力决定行业座次
自2020年下半年房企“三条红线”、2021年起银行“两道红线”及“集中供地”等制度出台以来，房企面临的政策变化更加频繁，一直以来的发展规则也遭遇彻底重塑。当下，房地产挥手告别高速增长，进入管理红利时代，这一点已成行业共识。
应对管理红利时代，各路玩家反应各异，或积极调整债务结构强调现金流安全、或进行组织架构调整，精简人力，又或者是转向开发与经营并重综合发展。但几乎所有房企都有一个共同的特性，管理红利时代下，规模竞争不再被摆在战略首位。而未来公司利润的增长，将更多的来自企业自身强大的综合管理能力。
作为在地产周期异军突起的龙头房企，融创早在2019年便开始主动调整，落实“降杠杆、优化资本结构”的战略要求，并在随后的2020年持续践行，谨慎投资、优化财务。
如今，均衡稳健的战略已初见成效。这使得它能在变化的大环境中，进一步保障企业发展的安全健康。
上半年，融创彰显出极强的拿地纪律，在土地市场严控拿地总量，提升土地质量。这使得它能在变化的大环境中，进一步保障企业发展的安全健康。期内，融创获取权益土储货值2135亿元，权益拿地销售比37.9%，若把时间拉长至一年（2020年7月-2021年6月），公司权益拿地销售比仅为28.5%，远未达到监管所称的40%红线。
严控支出的同时，融创狠抓回款充盈现金流。期内，融创实现3208亿元销售额，同比增长64.3%，回款率保持高位水平。销售高增长、高回款率，来自市场的认可，让融创的现金流更为充裕。截至6月末，融创在手现金达1232亿元，其中非受限现金1011亿元，较去年底提升2.4%。
多措并举下，融创“三道红线”由橙转黄，财务健康度不断提升。截至报告期末，公司总资产达1.2万亿元，较去年底提升9%，一年内到期有息债务总额910亿元，短债占总有息负债比重下降至30%行业低位，债务结构良性，财务弹性更趋强韧。
更为难能可贵的是，融创强大的综合管理能力，帮助这家四强房企在下行周期继续保证有质量的经营，营收和利润一个都没少。上半年，融创实现营业收入958.2亿元，同比增长23.9%；毛利199.8亿元，同比上升12.5%；归母净利润119.9亿元，同比上升9.4%；核心净利润131.5亿元；每股收益2.62元，同比上升8.7%。
相比起那些业绩下滑的竞争对手，市场可以明显看出融创已经锤炼出强大的综合能力，成为一家综合实力均衡且具有竞争力房企。
周期里的节奏大师
这一切，都是源于融创磐石般的战略定力展现出的强劲韧性。
“我们一直在一线，这么多年，对市场和环境的判断，偏差不大。”
业绩会上，孙宏斌非常凡尔赛的说出这一句话。他所言不虚，在过去很多年里，融创是所有房企里对周期把握最精准的一家。而这样强大的战略定力，也成为了融创能持续发展，坚守长期主义的秘密武器。
创办融创之初，曾饱受激进扩张之苦的孙宏斌依靠坚持“高端精品”和“区域聚焦”两大战略，完成最底层的城市布局。依靠这些深耕的核心城市，融创打造出一批最好地段的高端产品迅速打响品牌，实现快速成长。
如今这些融创深耕的核心城市，仍是公司业绩增长的主力军。2021年上半年，融创在北京、上海、苏州等9城销售额超100亿元，杭州、武汉销售额超200亿元；单城销售金额超过50亿元的城市也达到20个之多。
2010年，融创成功闯关上市，打开资本市场通路。那时正好是国家宏观政策开始扩大地产供给并推行限购政策的时候。这两点，为融创创造了超越性发展的机会。
一方面，调控引发限购，令购房者更加惜购，利好融创擅长的高端住宅市场；另一方面，土地供给大大增加。孙宏斌曾在接受媒体采访时感慨，如果没有那一轮宏观调控，房地产市场更多的机会是属于土地储备多的房企，融创并没有太多储备。
看到机会的孙宏斌，迅速转型，开始凶猛扩张，一直之间，全国各地的土地和项目上，都出现了融创的身影。但凭借公司“更快速、更均好、更优质、更深耕”的优势，这些土地项目最后都成功实现转化，而融创也因此迅速跻身行业前列。
从上市之初排名在行业40位之外，到逐渐跃升排行榜第4名，融创实现了从追赶者至领跑者的身份转变。上半年，融创合同销售金额更是达到3208亿元，同比增长率高达64%，总销售额稳居行业前四，距离第三名仅300亿元左右的差距，进一步缩小与行业前三位的差距。
不难看出，凭借着对宏观环境和行业趋势的敏锐洞察与精准判断，融创在每一轮调整中都能精准踩准节奏，实现逆势发展弯道超车的奇迹。
但在规模快速增长的同时，不可避免地出现了阶段性负债率偏高的情况。融创很快意识到资本结构的优化对公司长期发展至关重要。先于政策要求，从2019年下半年融创就开始主动优化资本结构、降杠杆，提升盈利能力的同时保证充裕稳定的现金流。
2020年，融创开启转型一年，正式打开了公司“均衡高质量发展”的序章，主动调整节奏，拿地金额仅为2019年的一半，“三道指标”连降两档至黄档，融资成本持续下降，信用评级全面提升，业绩全面增长的同时负债指标也持续改善。
如今，均衡稳健战略已初见成效。融创在保障净负债规模相对稳定的基础上，通过加快利润兑现增厚权益，优化杠杆率。同时在兼并购市场获得了较充裕的高性价比土储，获得支撑未来业绩继续增长的动力。换言之，融创做好准备迎接manbetx3.0 房地产行业“稳地价、稳房价、稳预期”的下半场，准备重新出发。
而面向未来，融创已经提炼出了更安全、更从容、更长期、更有价值的“四更”经营准则，在地产行业的新语境下，为行业未来的发展打造出新的范式。
产品力是房企穿越周期的根本
在首轮“双集中供地”结束后，土地出让规则迎来集中调整。于7月22日，住建部对房地产调控发表权威解读，指出未来房地产调控要着力建立房地联动机制，推广北京“限房价、控地价、提品质”的做法。提品质，作为新的调控措施关键词，也相继被多个城市采纳实施。
这意味着，房地产行业将迎来“竞品质”时代。新的时代背景下，房地产行业回归“房住不炒”的本质，产品力将重新成为房企发展的核心竞争力。未来，拥有高品质产品力的房企不仅在销售端崭露头角，也将在土地端如鱼得水，获得更多发展机遇。
创立之初，便定位于“高端精品”的融创，在“竞品质”时代的领先优势将进一步扩大。
除壹号院系、桃花源系等明星产品系列外，融创还接连推出了雅颂系、九府宸院系、宜和山水系、府系等中式产品系，成为高端市场的标杆。
与此同时，针对主流客群年轻化趋势，融创积极求变。通过深入研究当代年轻人在生活方式、价值取向及消费偏好上的改变，融创推出“I AM I”新创系列产品，得到市场和购房者的高度认可，已落地项目中，上海融创未来金融城、杭州万融城、武汉融创公园大观等项目均成为市场红盘。
除了在产品方面精益求精，融创还秉持精细化管理，为客户提供高价值服务。为推动用户体验升级，融创基于透明、公正、体验好的底层逻辑，着力推进从BIM设计、智慧算量、集采平台、智慧建造、在线销售平台、客户关系的全链条数字化运营，构筑起一套线上线下一体化智慧化服务能力，帮助购房者从签约后服务、等待期到交付到入住的全过程线上化交互，一户一档、一客一档、全周期风险管控。
这些多元化的努力跟尝试，让融创多次斩获不同机构的认可。今年上半年，继摘得克而瑞研究中心、亿翰智库的产品力桂冠后，融创再次获得manbetx3.0 指数研究院“房地产产品力优秀企业”第一名。
此外，充裕且高品质的土储，也将支持融创未来更从容的增长。截至6月末，融创持有的权益土储货值约 2 万亿元，足以支持未来稳健发展。
通过不断夯实产品竞争优势、城市深耕、市场口碑和高质量土储的核心优势，融创在地产主业持续建构的综合能力，让这家公司能够更加从容应对行业波动，为其战略升级打下了坚实基础。