房贷“提前还款潮”似乎正愈演愈烈。随着房地产进入深度下行周期，新增个人住房贷款自去年2季度以来快速下降，并于4季度首次转负。去年房贷余额仅增1.3%，为有纪录以来最低。根据银保监会数据，去年1至10月银行新发放个人住房贷款共4.8万亿元。笔者预计全年发放约5.2万亿元，而房贷余额去年仅增4800亿元。二者之差主要应是提前还贷的结果。笔者相应测算去年房贷提前还款约4.7万亿元，约占去年房贷余额12%，规模不小。
提前还贷是住户部门在manbetx20客户端下载 和地产下行周期中修复资产负债表的行为。房贷一度是普通百姓为数不多使用财务杠杆增加财富的机会，但其前提是房价继续涨。2021年中以来房地产市场深度调整使得房价总是涨的预期发生了变化。在过去一年多时间里，理财等金融产品收益率也显著下降了。随着投资回报率降低，抵押贷款的资金成本就凸显出来了。部分居民自然地选择提前还贷来降低财务成本。
提前还贷可能也是在利率大幅下行之后实际的再融资安排。房贷按5年LPR 加点定价，其中基准利率每12个月重置一次，加点则在整个合同期内保持不变。然而，加点也是监管部门调节房地产行业的重要工具。在宽松周期中，存量借款人受益于LPR的下调，但享受不到加点的变化。譬如，2021年借的房贷平均利率是5.49％，在经历35个基点LPR下调之后利率仍高达5.14％。去年，首套房贷利率下限已降至4.1%，而符合条件的城市还可阶段性下调或取消该利率下限。同样地，消费贷和经营贷等新产品利率也已降至3-4％。由于缺乏正式的再融资机制，存量借款人必然尝试各种办法来借新债还旧债。毕竟，如果利率降低一个点，100万元30年期房贷可减少付息近22万元。尽管监管不允许资金违规流入房地产，但是在新旧贷款这么巨大的利差面前，各种套利行为恐怕难以避免。